[부동산 理實直告] 임대차, 비용상환청구 배제 특약은 유효한가요?
글 쓴 이 : 이영진    등 록 일 : 2018-07-06 09:48:21



  임대차, 비용상환청구 배제 특약은 유효한가요?


주택 시장은 광역적으로 매매와 임대차 가격의 상승과 하락을 비율로 표시한다. 하지만 국지적인 수급으로 보면 개별 수요자들에게 이러한 등락률은 숫자에 불과하다. 특히 부동산 계약에 있어서는 거래 당사자, 물건의 상태, 지역적 특성에 따라 표준화할 수 없는 변수들이 많다. 그 중 임대차계약은 거래 당사자가 임대차 기간 동안 계속적 계약관계로 묶여 있기 때문에 여러 변수들로 인한 대응노력과 제반 비용이 배가되기도 한다.


임대차계약 관계에서 대표적인 변수는 주택의 환경개선(수리) 요구이다. 임차인에 따라 새롭게 발생하는 수선 요구가 개인의 취향적인 요소인지 실제 사용수익을 방해하는 요소인지 판단이 모호하다. 때문에 이에 대처하는 반응들도 각자의 임대차 경험치에 따라 그 대응 수위가 달라지는 것이다.


예를 들어 임대 경험이 풍부한 임대인은 이를 대비해 임대차계약 당시 ‘건물수리는 임차인이 한다.’ 라는 특약을 넣는다. 민법에서 정하고 있는 임대인의 수선의무 부담을 특약으로 배제하는 것이다. 통상 수리를 요하는 사안이 발생하면 임대인이 고쳐주거나 임차인이 수선한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 이를 필요비상환청구권이라 하는데 강행규정이 아니어서 이를 배제하는 특약은 유효하게 성립한다.


그러나 특약에서 임차인이 부담하는 수선의 범위를 구체적으로 명시하고 있지 않다면 임차인의 부담 범위는 생활파손 등의 소규모 수선에 해당한다. 주요 설비 등의 대규모 수선은 여전히 임대인이 비용을 부담해야 한다(대법원 2007다91336 참조).


또한 임차인이 지출한 필요비는 즉시 임대인을 상대로 비용상환청구권을 행사할 수 있다. 만약 임대인이 비용을 지급하지 않는다면 임차인은 차임(임대료)의 지급을 미룰 수 있고, 필요비만큼 차감하고 차임을 지급할 수도 있다. 전세의 경우라면 비용을 상환 받을 때까지 임대인을 상대로 유치권을 행사할 수 있다. 다만 경매에서는 임차인이 지출하고 못 받은 비용이 있다면 유치권이 아닌 비용상환청구권에 의한 배당을 요구해야 한다.


반면 임대차계약서에 임차인은 임차물을 원상으로 복구하여 명도하기로 약정한 경우라면 유치권을 주장할 수 없다. 다시 말해 원상복구 약정은 각종 유익비와 필요비 상환청구권을 포기한 특약으로 볼 수 있다는 점을 참고해야 한다(대법원 2009다101275 참조).