[부동산 理實直告] 경리단길의 몰락
글 쓴 이 : 최성호    등 록 일 : 2018-07-06 09:52:00



  경리단길의 몰락


B고객은 평소에 수익형상가투자에 관심이 많다. 여러 상권도 다니면서 꼬마빌딩을 계속 검토해왔다. B고객이 좋은 물건이 나왔다며 연락이 왔다. B고객이 투자하려는 부동산물건은 경리단 길에 있는 부동산이었다. 경리단길 중심부에 있고 임차인의 영업도 잘되는 편이었다. 하지만 B고객에게 해당물건을 만류하고 다른 상권의 물건을 권해드렸다. 경리단길은 이미 상권력이 약해지고 있기 때문이다. 상권은 지속해서 발전할 수 있는 가능성이 있어야 한다. 하지만 경리단길은 상권이 더 이상 확장하지 못하고 정체되어 있다. 수익형부동산에 투자할 때 가장 중요한 것들이 있다. 바로 기본에 충실해야 하는 것이다. 상권이 유지되고 발전되는 것에는 몇 가지 조건이 있다.


첫째, 경사도이다. 상권의 지형이 경사져 있어서는 안 된다. 평지로 형성되어 있어야 유동인구가 자연스럽게 이동할 수 있다. 그리고 경사진 상권은 여러 가지 단점이 있다. 주차가 어렵고, 상가의 모양이 경사진 형태로 이루어져 진입이 불편하다. 평지로 형성된 상권이 이면까지 개발되고 확장성이 있다.


둘째, 도로구조이다. 도로가 왕복2차선 정도이거나 최대한 4차선 미만이어야 한다. 도로가 넓으면 넓을수록 반대편의 유동인구가 건너오기가 불편하다. 상권이 분리될 수 있는 것이다. 예를 들어 세종대로를 살펴보면 왕복 12차선이다. 세종대로변의 건물들이 가시성은 양호할 수 있다. 하지만 12차선이나 되는 큰 도로 때문에 반대편의 상권은 도움이 되지 못한다. 이렇게 큰 도로는 상권형성에 불리한 요소이다.


셋째, 접근성이다. 지하철이나 버스 등의 대중교통으로 접근하기가 쉬워야 한다. 모든 고객이 쉽게 상권에 접근할 수 있어야 한다. 모든 유동인구가 자가용을 이용해서 상권에 오기는 불가능하다. 이 때문에 역세권이나 버스 종점 등에 상권 형성이 유리한 것이다.


이런 자연환경적인 지형이나 도로구조, 접근성 등이 상권을 형성하는데 기본적인 요소들이다. 경리단 길은 경사도와 대중교통으로 접근성이 상당히 어렵다. 이처럼 경리단길 상권의 지형지세가 현재에서 더 발전하기 어려운 근본적인 문제가 있는 것이다.


또한 경리단길은 맛집들로부터 상권이 형성되었다. 다른지역에서 소위 젠트리피케이션 때문에 쫓겨났던 임차인들이 상대적으로 저렴한 경리단길에 들어선 것이다. 하지만 이제 경리단길도 권리금과 임대료가 대폭 올라 초기 임차인들은 다시 다른 장소로 이동하고 있다. 상권이 발달함에 따라 임대료상승은 불가피한 현상이다. 상권이 발전하면서 새로운 브랜드가 들어오고 개인맛집과 법인브랜드의 적절한 조화가 이루어져야 한다.  하지만 경리단길은 초기 맛집들은 점점 떠나고 있고 새로운 브랜드들은 못 들어 오고 있는 상황이다. 점점 상권이 쇠락해 갈수밖에 없다.


이처럼 수익형부동산에 투자할 때는 지형지세부터 살펴봐야 한다. 장기적인 관점에서 상권이 유지될 수 있는지를 파악해야 꼬마빌딩의 미래가치가 보장될 수 있기 때문이다.