[부동산 理實直告] 부동산 명의를 나누면 세금도 줄어든다.
글 쓴 이 : 우병탁    등 록 일 : 2018-07-06 15:21:13





  부동산 명의를 나누면 세금도 줄어든다.


부동산을 거래하는 각 단계마다 세금이 발생한다. 각 단계에서 발생하는 세금을 최소화하기 위해 세금을 검토하고 의사결정을 해야 한다. 그런데 취득 이후에 발생하는 세금이지만 취득단계에서의 의사결정이 중요한 경우가 있다. 바로 부동산의 명의를 누구로 할 것인가 하는 점이다. 특히 부부 두 명 사이에 누구의 명의로 취득할 것인지가 중요하다.


먼저 취득세는 명의를 나누더라도 줄어들지 않는다. 재산세도 역시 명의를 나누는 것과는 상관없다. 명의를 나누더라도 취득세와 재산세의 총합은 같기 때문이다. 그런데 종부세와 양도세는 다르다. 종부세와 양도세는 명의를 나누면 세금도 줄어든다.


먼저 종부세의 경우 인별로 계산한다. 따라서 취득시 부부 한 사람의 명의로 하는 것보다 부부 공동명의로 하면 종부세는 줄어든다. 예를 들어 공시가격 12억원인 주택인 경우 단독명의라면 1주택이더라도 9억원을 넘기 때문에 종부세를 내야 한다. 반면 부부 공동명의라면 각각 6억원이 되어 종부세는 나오지 않는다. 종부세 계산시 1주택자는 9억원을 공제해주고, 공동명의인 경우에는 각각 6억원을 공제해주기 때문이다. 다만 1주택자의 경우 연령과 보유기간에 따라 추가로 공제를 해주기 때문에 고령이거나 장기보유한 경우에는 실익이 크지 않을 수 있다.


양도세도 인별로 계산한다. 따라서 부동산 취득과정에서 구입자금에 대한 출처가 분명하다면, 즉 증여 이슈가 없다면 공동명의로 하는 것이 양도세가 적다. 예를 들어 5년 보유하고 양도가액 10억원인 1주택을 비과세로 양도하는 경우 단독명의라면 약 335만원의 세금을 내야 한다. 양도가액이 9억원을 넘는 경우 1주택이라도 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 하기 때문이다. 만일 부부 공동명의였다면 두 명의 세금합계는 약 175만원으로 약 160만원이 줄어든다.


1주택이지만 거주요건 등을 갖추지 못해 비과세를 받지 못하는 경우에는 공동명의로 인한 세금 절감효과가 더욱 크다. 단독명의일 때는 약 1억 300만원의 양도세가 발생하지만 부부 공동명의였다면 두 명의 세금 합계는 약 8천 80만원으로 약 2천 220만원의 세금이 줄어든다.


다주택 중과에 해당되는 경우라면 그 효과는 더욱 커진다. 3주택 중과에 해당되는 경우 단독명의라면 양도세 약 3억원이 발생한다. 그런데 부부공동명의였다면 약 2억 7천 300만원으로 약 2천 700만원이 줄어든다. 이처럼 종부세, 양도세 모두 부부 공동명의일 때 세금이 줄어든다. 따라서 부동산구입시 공동명의로 할지 여부를 꼭 살펴보는 것이 좋다. 주의할 점은 부부간에도 취득자금을 6억원 넘게 증여하게 되면 증여세가 발생하기 때문에 반드시 증여세도 검토해야 한다.