[부동산 理實直告] 주위토지통행권, 주변 토지를 이용해 맹지에 길을 내다!
글 쓴 이 : 편예진    등 록 일 : 2018-07-06 15:24:29



  주위토지통행권, 주변 토지를 이용해 맹지에 길을 내다!


한식당을 운영하는 A씨, 선친으로부터 밭 1,500평을 상속 받았다. A씨는 한식당 운영에 필요한 식자재를 직접 재배하기 위해, 물려받은 땅에서 농사를 짓기로 결심했다. A씨는 바로 현장을 찾아갔다. 그런데 땅에 도로가 접해있지 않는 것이었다. A씨는 지인으로부터 주위토지통행권을 이용해 앞쪽의 토지를 통로로 이용할 수 있다는 이야기를 들었다. 그렇다면 주위토지통행권은 무엇이며, 그 허용범위는 어디까지 일까?


주위토지통행권이란 토지가 맹지일 경우, 주위의 토지를 이용하여 도로까지 통행 할 수 있는 권리를 말한다. 즉 주위 토지를 이용하여 맹지에 통행로를 확보할 수 있는 권리이다(민법 제219조 참조). 주위토지통행권은 이미 기존에 통로가 있어도, 통로로서 구실을 하지 못하는 경우에도 인정될 수 있다.


주위토지통행권은 주위토지 소유자와의 협의에 의해 인정 받거나, 주위토지통행권 확인소를 통해 인정 받을 수 있다. 이렇게 주위토지 통행권이 인정되면, 맹지 소유자는 주위 토지 소유자에게 지료를 지급하는 등의 손해를 보상해야 한다. 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에도 주위토지통행권이 인정되는데, 이 경우에는 보상의 의무가 없다.


주위토지통행권은 주위 토지 소유자의 이익을 일부 침해할 수 있다. 따라서 주위 토지 소유자의 피해를 최소한으로 하는 범위에서 인정된다. 또한 주위 토지의 현황이 달라졌을 때, 주위토지 소유자의 손해가 적은 다른 장소로 옮겨 통행할 수도 있다(대법원 2004다10268 참조).


통로의 폭은 사회통념에 따라 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 지리상황, 이용자의 이해득실 등을 기초로 정해진다(대법원 2002다9202 참조). 만약 내 땅이 농지라면 농기계가 다닐 수 있을 정도의 폭이 인정된다. 또한 미래의 이용상황까지 고려하여 통로를 개설할 수는 없다(대법원 95다30528 참조). 즉 현황은 농지이나, 미래에 건축허가를 받을 목적으로 2M까지 통행폭을 인정해 달라고 할 수는 없는 것이다(대법원 90다12007 참조).


주위토지통행권이 성립된 후에 그 토지에 접하는 새로운 공로가 개설된다면 기존에 있던 주위토지 통행권은 소멸하게 된다. 주위토지통행권은 법정 요건을 충족하면 당연히 성립하는 것이고, 반대로 요건이 없어지면 소멸하는 것이다(2013다 11669 참조).


주위토지통행권은 맹지에 길을 확보할 수 있는 방법 중 하나이다. 하지만 비이상적인 수준의 지료를 요구하거나, 통로에 물건을 적재하는 등 주위토지통행권과 관련한 분쟁사례가 늘고 있다. 이 경우 주위토지통행권 확인소를 통해 합리적인 수준의 주위토지통행권을 인정받을 수 있다. 하지만 주위토지통행권 확인소가 언제나 맹지소유자의 손을 들어주는 것은 아니다. 주위토지 소유자의 손해를 최소한으로 하는 범위에서 인정되기 때문이다. 따라서 주위토지통행권은 맹지에 길을 내는 방법으로써 참고만 하되, 무조건 받아들여지는 것으로 이해해서는 안된다.