[부동산 理實直告] 주택임차권등기와 임대차등기는 다른 건가요?
글 쓴 이 : 이영진    등 록 일 : 2018-07-06 15:26:32



  주택임차권등기와 임대차등기는 다른 건가요?



부동산의 임대차는 임대인과 임차인 사이의 계약내용이 통상 외부에 공시되지 않는다. 때문에 제3자는 전입세대와 전입일자 정도로만 대략적인 임대차 관계를 유추할 수 밖에 없다. 하지만 간혹 등기부등본에 임차권이 등기된 경우를 볼 수 있다. 등기부등본 상에 임대차계약의 주요 내용들이 공시되는 것이다.

 

이러한 임차권은 주택임차권등기와 일반 임대차등기가 있는데 이는 등기원인에 따라 구분된다. 우선 주택임차권등기는 주택임대차보호법에 근거한 것으로 그 대상이 주택임대차에 한정되어 있다. 임대차가 종료된 후 반환 받지 못한 보증금에 대해 임대인의 동의 없이 임차권등기명령 신청으로 법원의 결정을 받아 등기 할 수 있다. 또한 주택임차권은 등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우 그 효력은 그대로 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 참조).


반면 일반적인 임대차등기는 민법에 근거한 것으로 임대인과 임차인의 합의에 의해 등기된다. 때문에 당사자간 합의만 있으면 그 대상은 모든 부동산임대차에 해당된다. 다만 원칙적으로 임대차등기는 등기된 때로부터 제3자에 대해 효력이 생기며, 대항력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 보아야 한다. 또한 임대차등기는 임차목적물의 사용수익권과 보증금 반환 채권을 담보한다. 하지만 임대차기간이 종료되면 사용수익 권한은 소멸되고 보증금 반환 채권의 담보적 권한만 유지된다(대법원 99다67068 참조).

 

그런데 주택임대차에 있어서도 사전에 임대인의 동의를 구한다면 임차권등기를 신청할 수 있다. 이러한 경우에는 임차권 등의 등기사항과 전입일자, 점유일자, 확정일자를 기재하고 이를 증명할 수 있는 서류를 제출하여 등기한다면 주택임차권등기명령에 의해 등기된 임차권과 동일한 효력을 구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의4).


결론적으로 임차권은 임대차 당사자간 합의에 의한 임차권과 법원의 결정을 받아 등기되는 임차권으로 구분할 수 있다. 또한 주택에 대한 임차권은 주택임대차보호법에 의한 권한을 동일하게 인정하고, 그 외 부동산에 대한 임차권은 순위 보전의 목적만 유지된다. 현실적으로는 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 외에는 전세권이나 근저당권을 주로 활용하고 있다. 하지만 임차권의 원인관계와 종류에 따른 권리와 효력은 구분하여 대응할 수 있어야 하겠다.