[부동산 理實直告] 폐가 때문에 망했다?
글 쓴 이 : 우병탁    등 록 일 : 2018-07-06 15:30:12



  폐가 때문에 망했다?



거주자인 1세대가 국내에 1개의 주택을 2년간 보유하다 양도하면 양도세가 비과세된다(18.8.2 이후 조정대상지역 주택의 경우 2년 이상 거주). 그런데 의외로 미처 생각하지 못한 사유로 인해 비과세를 받지 못하는 경우가 많다. 폐가나 공가의 경우가 바로 그런 경우다.


주택이란 용도가 상시 주거로 사용할 수 있는 시설을 갖춘 건물을 말한다. 그리고 세법상 주택이란 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거로 사용하는 건물을 뜻한다(대법 91누10367).


따라서 주거로 사용하는 주택은 용도나 등기여부와 상관없이 주택이 될 수 있다. 그런데 오랫동안 사용하지 않은 주택의 경우 폐가인지 아닌지에 따라 주택으로 볼 수도 있고 주택이 아닌 것으로 볼 수도 있다. 이때 폐가와 비교되는 주택의 이용형태가 공가다. 공가란 말 그대로 비어있는 집을 말한다. 일시적인 공가의 경우 언제든지 다시 주거로 사용할 것이 확실시 되는 한 주택에 해당한다. 그리고 장기간 공가로 방치한 경우에는 공가인지 폐가인지 여부가 중요하다. 장기간 공가로 방치하여 건축법상 건물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 않는다.


하지만 방치된 주택이 폐가인지 여부는 상황을 종합적으로 판단해야 한다. 우선 전기와 수도가 연결되어 있는지 여부, 지붕?기둥?벽?출입문의 훼손 정도가 중요한 척도가 된다. 이때 단순히 전기와 수도가 장기간 미사용으로 인해 한전이나 사업소에서 임시 해지된 것만으로는 폐가로 보지 않는다. 언제든지 다시 사용계약이나 연결을 통해 용이하게 사용할 수 있다면 폐가가 아닌 공가가 되는 것이다. 반대로 전기와 수도가 용이하게 연결될 수 있더라도 지붕의 서까래가 썩어서 내려앉았거나 외벽 일부가 허물어지는 정도라면 공가가 아닌 폐가로 보기도 한다.


결과적으로 어떤 주택이 폐가인지 공가인지 여부가 불확실하다면, 비과세 받을 주택을 양도하기 전에 해당 주택에 대한 폐가여부를 반드시 확인해야 한다. 확인 후에도 폐가인지 여부가 불분명하다면 상황에 따라 주택을 멸실하고 건축물대장 등 공부를 말소하는 것도 방법이다. 그리고 비과세주택 양도기간 내에 말소가 쉽지 않다면, 폐가라는 사실을 입증할 자료를 확보해야 한다. 일반적으로 현황 사진과 함께, 오랫동안 사람이 거주하지 않았다는 사실을 증명할 서류를 챙겨놓아야 한다.