[부동산 理實直告] 토지 투자와 공시지가
글 쓴 이 : 편예진    등 록 일 : 2018-07-06 15:32:36



  토지 투자와 공시지가


2018년 5월 31일, 국토교통부에서 개별공시지가를 발표했다. 이에 따르면 개별공시지가는 전국 평균으로 6.28% 상승했고, 전국 250개 시·군·구에서 모두 상승했다. 또한 그 상승률 역시 5년 연속 증가했다. 특히 제주도는 약 17.5% 상승하며, 최고치를 기록했다. 이처럼 해마다 개별공지가가 꾸준히 상승하고 있다. 그런데 실거래가와 비교 하면 상당한 차이가 있다. 그리고 지역에 따라서 차이의 정도도 다르다. 일부 지역은 공시지가와 실거래가의 차이가 몇배가 될 수도 있고, 일부 지역은 거의 차이가 없는 경우도 있다. 그렇다면 토지투자에 있어 공시지가가 의미하는 바는 무엇일까?


먼저 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분할 수 있다. 표준지공시지가는 토지의 이용상황이나 주변환경이 유사한 토지 중 대표 표준지에 대한 토지가격이다. 그리고 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지의 특성을 고려하여 산정된 토지가격이다.


표준지공시가와 개별공시지가는 유사해 보이지만, 담당기관 및 그 활용이 엄연히 다르다. 표준지공시지가는 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 고시한다. 매년 1월 1일을 기준일로하고, 2월에 고시된다. 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 5월~6월에 고시된다.


그 활용에 있어서, 표준지공시지가는 국가나 지자체에서 수용이나 보상 등 국가적인 사업을 진행할 때 기준으로써 활용된다. 반면 개별공시지가는 양도소득세·증여세·상속세와 같은 국세와 재산세·취득세 등의 지방세를 산정하는 기초자료로 활용된다. 또한 개발부담금·농지전용부담금을 산정하는데 활용되기도 한다. 이처럼 표준지공시지가는 공익사업을 위한 토지의 평가의 기준이 되고, 개별공시지가는 각종 세금의 평가 기준이 되는 것이다.


만약 공시지가의 조정이 필요하다고 생각되면 이의신청을 할 수 있다. 토지를 장기 보유하고자 하는 사람은 세부담을 덜기 위해 공시지가를 낮춰달라고 요구한다. 반면 단기 시세차익을 얻고자 하거나 수용대상 토지를 가지고 있다면 공시지가 상향조정을 신청한다. 이렇게 공시지가를 낮추고 높이는 등의 이의 신청이 접수되면 다른 감정평가사에 의해 재조사된 후 이의신청인에게 그 결과가 개별 회신된다. 참고로 전년도 표준지공시지가에 대한 이의신청건은 2027건으로 2016년도 대비 약20%가 증가했다. 이 중 상향요구가 535건, 하향요구가 1,492건 접수되었다. 그리고 이 중 914건(45.1%)이 조정되었다(상향조정 273건, 하향조정 641건). 


공시지가는 공시된 땅의 가격이다. 물론 실거래가와 분명한 차이가 있다. 그렇다고 해서 토지투자에 있어 공시지가를 간과해서는 안된다. 위와 같이 각종 세금을 부과하거나 국가 사업을 진행함에 있어서 내 땅을 평가하는 기준이 되기 때문이다. 즉 공시지가에 따라 소유자가 부담하게 되는 비용과 얻게 되는 이익이 달라진다는 얘기다. 대부분 공시지가가 실거래가의 상승 속도를 따라가지 못한다. 공시지가와 실거래가의 차이 및 상승추이의 비교를 통해 미래가치를 판단할 수도 있다. 이처럼 공시지가는 내가 가진 땅을 관리하거나 미래가치를 판단함에 있어서 중요한 요소이다. 따라서 공시지가에 관심을 가지고 적극적인 관리를 통해 내 땅의 가치를 관리해야한다