[부동산 理實直告] 적절한 매매 시점을 알 수는 없나요?
글 쓴 이 : 이영진    등 록 일 : 2018-07-30 11:28:16



  적절한 매매 시점을 알 수는 없나요?


부동산 시장의 가격 변동성이 커지면 각자의 입장에서 시점을 저울질 하게 된다. 개별 부동산의 미래가치가 최우선이지만 어쩔 수 없이 매매 타이밍에 대한 고민이 우위를 점하는 것이다. 이러한 수요자들의 심리에 맞춰 각종 지표와 순환주기 등의 가설이 힘이 얻게 되는 시기이다. 다만 시점을 고민하는 수요자의 심리는 충분히 이해가 되지만 지나치게 타이밍을 고려하고, 과거의 경험을 맹신하는 태도는 주의해야 한다.


그렇다면 투자자 입장에서 시점을 판단할 만한 참고 지표에는 어떤 것들이 있을까? 대표적으로 실거래신고 건수를 들 수 있다. 거래량으로 시장의 변화를 직접 확인할 수 있다. 다음으로는 많은 선?후행 지표들 중 부동산 경매시장의 매각통계를 꼽고 싶다. 왜냐하면 상대적으로 부동산 가격 동향에 가장 민감하게 반응하는 투자자들의 심리가 경매에서 그대로 녹아있기 때문이다.


따라서 경매통계를 활용해 원하는 지역의 매각가율 변화를 모니터링 한다면 시장 가격의 방향성을 확인할 수 있고, 경매에 참여한 입찰자의 숫자로 투자심리의 변화도 인지할 수 있다. 이와 같이 경매통계는 부동산 시장참여자의 심리와 움직임을 유추할 수 있는 지표로서 그 활용가치는 충분하다.


예를 들어 과거 10년전인 2008년부터 현재까지의 아파트 가격 변곡점과 동기별 경매통계를 비교 해본다면 이해를 도울 수 있다. 참고로 지난 10년간 경매통계에서 평균 매각가율은 87.8%, 입찰자 수는 6.9명이다. 지난 10년을 되돌아보면 2010년부터 2013년까지를 아파트 가격의 침체 시기로 볼 수 있다. 비교를 위해 동일 시기에 경매통계를 살펴보면 평균 매각가율이 82.3%, 입찰자 수는 5.5명으로 나타난다.


반대로 아파트 가격이 상승했던 2015년부터 2017년 사이의 평균 매각가율은 95.8%, 입찰자 수는 8.7명으로 증가됐다. 부동산 가격의 방향성과 경매통계 결과는 유사한 흐름을 보이고 있다. 더욱이 전반적으로 매각가율과 입찰자 수의 증감 추이가 일반 부동산 시장 전망보다 선반영 된 움직임을 보이고 있어 시점 판단에 유의미한 지표로 활용 될 수 있다(신한옥션SA, 매각통계 참조).


내집마련과 투자 모두의 측면에서 적절한 시점을 찾는다는 것은 불가능에 가깝다. 그럼에도 각종 거시적, 미시적 통계와 지표, 글로벌 경기까지 고려한 분석과 타이밍에 귀를 기울이게 된다. 무의미 하다거나 쓸모 없다는 것은 아니다. 이를 활용함에 있어 가장 중요한 것은 실수요자들의 생각과 움직임을 읽을 수 있는 지표를 참조해야 한다는 얘기다. 동일 선상에서 경매통계는 이에 부합되는 지표로서 적이 활용되었으면 한다.