매수자가 꼭 알아야 할 경매 절차
경매는 법 절차에 따라 진행된다. 경매 진행 과정에는 채권자를 비롯해 채무자, 소유자, 매수자 등 많은 이해관계자들이 참여한다. 그래서 대부분의 사람들은 경매가 복잡하고 어려운 것이라고 단정한다. 그러나 경매가 그렇게 어려운 것만은 아니다.
한편, 매수자는 아래의 경매절차를 전부 알 필요는 없다. 경매절차 중에서 매수인에게 중요한 ⑤~⑦부분만 확실히 이해하고 챙기는 것이 더 중요하다.
■ 경매 절차
① 경매신청
② 경매개시결정
경매신청은 채권자가, 경매개시결정은 법원이 한다.
경매신청은 채권자(돈을 빌려 준 사람)자가 한다. 즉, 강제집행은 사법상의 이행의무를 공권력에 의해 강제적으로 실현할 것을 목적으로 한다.
그래서 채권자의 신청에 의해 일방적이고 형식적으로 조사를 하게 된다. 이런 절차가 끝나면 법원은 경매개시결정을 한다. 즉 해당 부동산을 압류하게 된다(민사집행법 제83조 참조). 그리고 관할 등기소의 등기관으로 하여금 경매개시결정등기를 기입하도록 위임(촉탁) 한다.
경매신청은 채권자가, 경매개시결정은 법원이 한다.
배당요구종기는 채권자들에게 중요한 경매절차!
채권자는 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야한다.
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면, 배당요구를 할 수 있는 마감일자(終期)를 1주일 내에 첫 매각기일 이전으로 정한다. 법원은 배당요구종기가 정해지면 경매개시결정의 취지와 배당요구종기를 공고해야 한다. 또한 임차인 및 법원에 알려진 채권자에게 이를 고지해야 한다(민사집행법 제84조 참조).
배당요구종기는 채권자에게 중요한 경매절차다. 이는 매각대금의 배당으로 빌려 준 돈의 회수 여부가 결정되기 때문이다. 참고로 근저당권자 등은 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다. 그러나 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 이후에 가압류한 채권자, 민법 상법 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자 등은 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야만 배당순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
이때 대항력을 갖춘 우선변제권자(임차인)가 배당요구를 하지 않았거나, 배당요구종기 이후에 배당신청을 했다면 해당 임차인은 배당을 받을 수 없다. 이러한 경우 매수인은 해당 임차인의 보증금을 인수해야 한다.
우선변제권과 대항력이 있는 임차인이 배당요구종기까지 배당요구를 했는지? 안 했는지?
배당요구는 했지만 배당요구종기가 지나서 했는지? 반드시 확인해야 한다.
[대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 배당요구]
1) 배당요구를 한 임차인
▷ 매수인이 인수하지 않아도 된다.
다만, 보증금을 전액 배당 받지 못하면 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 한다.
2) 배당요구를 하지 않은 임차인
▷ 매수인이 인수해야 한다.
3) 배당요구종기가 지나서 배당요구를 한 임차인
▷ 매수인이 인수해야 한다.
④ 현황조사
매수인에게 정확한 정보를 제공하기 위해 현황조사서가 작성된다.
법원은 경매의 준비 절차로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임과 보증금의 액수, 기타 현황 등에 관한 조사를 명해야 한다(민사집행법 제85조 참조). 이렇게 매각대상 부동산을 조사하는 것은 법원의 적정 매각조건 결정과 매수인에게 정확한 정보를 제공하기 위함이다.
현황조사서에는 매각조건의 확정, 최저경매가격의 결정에 필요한 권리 및 사실관계의 기초 자료가 담겨 있다. 또한 인도명령에 대한 허부와 대항력과 우선변제권 있는 임차인 판단에 중요한 정보가 제공된다. 따라서 현황조사서는 매각 부동산에 대한 주요 정보를 매수자뿐만 아니라 누구나 볼 수 있도록 공개하고 있다.
현황조사서는 권리분석의 기초자료로 활용해야 한다.
매수인이 처음으로 경매절차에 참여하게 되는 중요한 날짜이다.
매수자는 매각기일에 처음으로 경매절차에 참여하게 된다. 집행관은 매각기일에 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 등을 볼 수 있도록 비치해야 한다. 또한 특별 매각조건이 있을 때에는 이를 고지해야 하며, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고할 수 있도록 최고해야 한다(민사집행법 제112조 참조).
참고로 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하며, 법원이 인정할 때에는 이를 달리 정할 수도 있다(민사집행규칙 제63조 참조).
집행관은 집행보조기관으로 지정된 장소에서 매각을 실시하고, 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정하게 된다. 다만 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매가가격을 저감하고, 새매각기일을 정해 다시 매각을 실시한다.
매각기일에 매각대상 부동산의 최종 권리변동 사항을 재확인 후
이상이 없으면 입찰표를 작성해 매수신청을 하면 된다.
매각허가결정은 매각을 불허할만한 위법사유가 없는 경우에
경매법원은 매각결정을 선고하게 된다.
매각결정기일에는 최고가 매수신고인에 대한 매각 허가 또는 불허가 결정이 나게 된다. 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 이의진술과 그 반대진술을 듣고 직권심사를 마친 뒤에 매각의 허가여부를 결정한다. 법원은 매각을 불허할 만한 위법한 사유가 없는 경우, 매각허가결정을 선고하게 된다. 참고로 매각을 허가하거나 불허할 경우 그 결정은 선고를 해야 한다(민사집행법 제126조 참조).
한편, 매각허가결정이 확정된 뒤에 천재지변, 그 밖의 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 납부할 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다(민사집행법 제127조 참조).
매수인은 매각허가결정을 받은 뒤에도 해당 부동산의 상태와
권리관계의 변동 사항이 있는지 확인해야 한다
대금납부기한이 정해지면 언제든지 대금을 납부할 수 있다.
경매법원은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 대금지급기한을 정해야 한다(민사집행규칙 제78조 참조). 대금납부기한이 정해지면 매수인과 차순위매수인에게 통지한다. 매각대금은 해당 기한 내에 언제든지 납부할 수 있고, 일시불로 납부해야 하며, 분할납부는 허용되지 않는다. 만약, 매수인이 지정한 기한까지 대금을 납부하지 않으면 입찰보증금은 몰수되며, 재매각을 실시하게 된다(민사집행법 제138조 참조).
한편, 매수인의 대금납부 전까지는 이해관계자(채무자 · 소유자 등)는 대출금을 상환하고 ‘경매개시결정에 대한 이의신청’을 통해 경매를 취하시킬 수 있다. 따라서 매수인은 대금납부기한이 정해지면 지체 없이 대금을 납부하는 것이 유리하다.
매수인은 즉시 대금납부 하는 것이 유리하다.
⑧ 배당기일
매각대금을 완납하면 법원은 법률에 의한 우선순위에 따라 배당을 실시한다.
매수인이 매각대금을 완납하면 법은 배당절차를 밟아야 한다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법 · 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당해야 한다(민사집행법 제145조 참조). 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지해야 한다(민사집행법 제146조 참조).
매수인은 배당절차에서 대항력이 없는 임차인은 신경 쓰지 않아도 된다. 하지만 우선변제권(대항력 있음)이 있는 임차인이 임차보증금의 전액 또는 일부를 배당 받지 못하는 경우, 해당 금액을 인수해야 한다. 따라서 매수인은 우선변제권(대항력 있음)이 있는 임차인의 배당여부는 확인을 해야 한다.
우선변제권(대항력 있음)이 있는 임차인이 배당을 전부 받았는지 확인할 필요가 있다.
